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Das neue Bauvertragsrecht

Am 01.01.2018 tritt die größte Reform des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) der letzten Jahrzehnte in Kraft, das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung. Die neuen Vorschriften sind auf alle Verträge anwendbar, die ab dem 01.01.2018 entweder abgeschlossen oder, z. B. durch die Ausübung einer Option, erweitert werden.

Die wesentlichen Regelungen im Überblick:

Zunächst hat der Gesetzgeber in § 439 Abs. 3 BGB im Kaufrecht die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs zur verschärften Lieferantenhaftung bei Verbraucherkaufverträgen auf alle Kaufverträge, auch auf den sog. B2B-Bereich, erweitert: Hat der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht, so ist der Verkäufer fortan gemäß § 439 Abs. 3 BGB im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, neben der bereits bislang geschuldeten Reparatur oder Neulieferung dem Käufer auch die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen. Kurz gesagt erhält der Käufer auch die sog. Aus- und Einbaukosten verschuldensunabhängig vom Lieferanten erstattet, ohne dass es auf die Frage ankommt ob der Lieferant den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Geschützt wird damit primär der Bauunternehmer, der mangelhaftes Baumaterial einkauft. Diskutiert wird aber bereits, ob die Regelungen auch auf sonstige Fälle mangelhafter Kaufgegenstände anzuwenden ist, die in irgendeiner Form eingebaut oder verarbeitet worden sind, was natürlich eine erhebliche Haftungserweiterung zur Folge haben würde. 

Im allgemeinen Werkvertragsrecht hat der Gesetzgeber in § 632a BGB das Recht des Bauunternehmers gestärkt, vom Besteller Abschlagszahlungen während der Bauausführung zu verlangen. Wesentliche Mängel der bisherigen Bauleistung berechtigen den Besteller künftig nicht mehr, die komplette Abschlagszahlung zu verweigern, er kann vielmehr nur einen Einbehalt vornehmen, der dem Doppelten der Mängelbeseitigungskosten entspricht. In § 640 Abs. 2 BGB sind ebenfalls die Rechte des Bauunternehmers gestärkt worden. Konnte der Besteller bislang auf eine Abnahmeaufforderung des Bauunternehmers schweigen und sich später auf der Abnahme entgegenstehende Mängel berufen, so muss er nach einer Abnahmeaufforderung des Bauunternehmers fortan zumindest einen konkreten Mangel benennen, ansonsten tritt die Abnahmewirkung ein. Schließlich hat der Gesetzgeber nun das Recht zur außerordentlichen Kündigung in § 648a BGB festgeschrieben, das allerdings bislang bereits in der Rechtsprechung im Wesentlichen anerkannt war. Ist entweder dem Besteller oder dem Bauunternehmer, insbesondere nach groben Pflichtverletzungen des Vertragspartners, das Festhalten am Vertrag nicht länger zumutbar, so kann der Vertrag fristlos gekündigt werden.

Völlig neu sind die in §§ 650a ff. BGB enthaltenen Vorschriften zum Bauvertrag als besondere Form eines Werkvertrages. Neben der Definition des Vertragstyps in § 650a BGB sind die Bestimmungen der §§ 650b bis d BGB von besonderer Bedeutung. Der Gesetzgeber regelt, vollständig abweichend von der bisherigen Gesetzeslage, nunmehr in § 650b Abs. 2 BGB das Recht des Bestellers, einseitig Leistungsänderungen vom Bauunternehmer zu verlangen, wenn die Parteien sich nicht einvernehmlich über die Leistungsänderung und deren Vergütung einigen konnten. Nach § 650c BGB steht dem Bauunternehmer für die Leistungsänderung automatisch ein geänderter, zumeist erhöhter Vergütungsanspruch zu, den er wahlweise nach den tatsächlich erforderlichen Kosten nebst Zuschlägen oder nach einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation berechnen kann. Soweit Streitigkeiten der Parteien über die angeordnete Leistungsänderung oder deren Vergütung entstehen, sieht § 650d BGB ein baubegleitendes einstweiliges Verfügungsverfahren vor, bezüglich dessen besonders kompetente Baukammern bei den Landgerichten eingerichtet werden. Neben diesen zentralen Bestimmungen des neuen Bauvertragsrechts enthält § 650g BGB das Recht des Bauunternehmers, bei verweigerter Abnahme des Bestellers eine Zustandsfeststellung verlangen zu können. § 650h BGB ordnet an, dass die Kündigung eines Bauvertrages in jedem Fall der Schriftform bedarf, um übereilten Entscheidungen entgegenzuwirken. 

Die §§ 650i ff. BGB regeln den Verbraucherbauvertrag als besondere Form des Verbrauchervertrags gemäß §§ 312 ff. BGB. Maßgebend sind die zwingenden Bestimmungen der §§ 650j und k BGB zur obligatorischen Baubeschreibung, die näher in Artikel 249 EGBGB ausgestaltet ist sowie zum Inhalt des Verbraucherbauvertrages selbst, insbesondere hinsichtlich einer unklaren oder unvollständigen Baubeschreibung oder auch fehlenden bzw. vagen Angaben zur Fertigstellung der Bauleistung. Von zentraler Bedeutung sind, wie immer bei Verbraucher(bau)-Verträgen, die Widerrufsrechte, die in § 650l BGB geregelt sind. Schließlich enthalten die §§ 650m und n BGB Verbraucherschutzregelungen bezüglich unberechtigter oder überhöhter Abschlagszahlungen sowie das Recht des Verbrauchers, üblicherweise benötigte Unterlagen (z. B. für Bankkredite) herausverlangen zu können.

Der Architekten- und Ingenieurvertrag ist nunmehr erstmals in den §§ 650p ff. BGB geregelt. Von besonderer Bedeutung ist dabei die sog. Zielfindungsphase in § 650p Abs. 2 BGB, die den Besteller, insbesondere den Verbraucher, vor einer übereilten und zu weit gehenden Beauftragung eines Architekten oder Ingenieurs schützen soll, wenn zum Zeitpunkt der Beauftragung die wesentlichen Planungs- oder Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind. In diesem Fall steht dem Besteller gemäß § 650r BGB ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn er mit den Ergebnissen der Zielfindungsphase nicht einverstanden ist. Zum Schutz des Architekten oder Ingenieurs regelt § 650s BGB sein Recht auf Teilabnahme, wenn die Leistungen der Bauunternehmer abgenommen sind, um eine unbotmäßig verlängerte Haftung des Architekten oder Ingenieurs für die Planung oder Bauüberwachung einzugrenzen. Ebenfalls zum Schutz des Architekten oder Ingenieurs beschränkt § 650t BGB die gesamtschuldnerische Haftung des Bauüberwachers neben dem (primär) verantwortlichen Bauunternehmer.

Eine letzte, wenn auch im Wesentlichen den bisherigen Vorschriften entsprechende Regelung findet sich in den §§ 650u und v BGB zum sog. Bauträgervertrag, der in der Praxis insbesondere beim Erwerb von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen für Verbraucher eine große Bedeutung hat.

Insgesamt wird das Inkrafttreten der neuen Vorschriften am 01.01.2018 mit großer Spannung erwartet. Vertiefte Informationen zum neuen Recht enthält insbesondere der soeben erschienene „Kommentar zum neuen Bauvertragsrecht“ von Langen/Berger/Dauner-Lieb, 528 Seiten, 98,– Euro, Werner Verlag.

Prof. Dr. Werner Langen, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Mönchengladbach, Kanzlei Kapellmann und Partner Rechtsanwälte mbB; Honorarprofessor für Bauvertragsrecht an der Universität zu Köln

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